Ye Tan: impossibile opporsi all’aumento degli affitti

Le grandi metropoli cinesi sono luoghi di concentrazione di opportunità, risorse, persone.  Ma la speculazione immobiliare e l’aumento degli affititti hanno trasformato i membri degli strati medio bassi della popolazione metropolitana nel popolo dei senza scelta: legati alla città come luogo di “occasioni” eppure sempre più incapaci di viverci in condizioni dignitose. Ye Tan economista e scrittrice, in questo pezzo apparso sul Nanfang Dushi Bao, sul suo blog, e ripostato in moltissimi altri siti cinesi, cerca di mettere a fuoco la questione.

Perché gli affittuari non possono opporsi all’aumento degli affitti?

A osservare dai margini gli ultimi sviluppi del mercato immobiliare, l’aspetto più deludente è  l’aumento degli affitti che colpisce direttamente le fasce di reddito più basse.

Lo scorso 30 giugno le catene immobiliari hanno reso noti i dati relativi agli affiti nella prima metà dell’anno a Pechino. Nella prima metà del 2010 l’affitto medio standard in città era di 2792 yuan al mese, con un aumento del 18.5% circa rispetto al semestre precedente.

Anche in altre città di primordine, come Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, gli affiti sono aumentati, soprattuto dai mesi di maggio e giugno, quando la percentuale di aumento rispetto al semestre precedente è stata del 20%.

Secondo i calcoli della municipalità di Pechino, attualmente, il peso dell’affitto ammonta a circa 1000 yuan pro capite. Considerando che da gennaio ad aprile le entrate disponibili per gli abitanti erano di circa 10.069 yuan pro capite, circa 2500 yuan al mese, significa che il costo degli affitti pesa per il 40% sul reddito! Chi vive in affitto, insomma, usa circa la metà dello stipendio per pagarsi l’appartamento. E’ un dato scioccante che dimostra come, per le persone comuni, vivere in affitto abbia un costo esorbitante.

L’affitto è strettamente collegato con l’occupazione e il reddito. Inoltre, secondo logica, va considerato come parte integrante di una situazione impazzita che circonda l’economia reale. Quel che lascia la gente più sorpresa è: come mai gli inquilini di un appartamento non hanno modo di opporsi  all’improvviso innalzamento degli affitti?

La causa principale di questa situazione va rintracciata nell’aumento dell’immissione di moneta nel mercato avvenuto l’anno scorso, unito ai grandi profitti derivanti dalla vendita di immobili. A questo si aggiunge una imposta sugli immobili mai effettivamente applicata. I proprietari che hanno investito in immobili, perciò, sono ben forniti di denaro contante e si arricchiscono con gli affitti – attività che consente di evadere le tasse in svariati modi.

Il grande aumento dei prezzi degli affitti, è conseguenza della distribuzione ineguale della ricchezza nel Paese. Attualmente, nel settore immobiliare, il 25% delle transazioni avviene attraverso denaro contante, senza passaggio per le banche. Ciò significa che moltissimi investitori hanno accumulato ingenti somme di denaro contante e, nei momenti di insicurezza, non ci pensano due volte ad alzare il costo degli affitti.  Altri, nei momenti di crisi del mercato, alzando gli affitti, scaricano sugli affittuari i costi dei loro finanziamenti.

Se gli affitti aumentano, il rapporto percentuale fra costo delle case e affitti [price-rent ratio, ndr] diminuisce, e se questo valore diminuisce allora gli investimenti nel settore immobiliare diventano più vantaggiosi. Ma dal 2009, in Cina, i costi delle case non hanno fatto che aumentare, mentre gli affitti sono rimasti stagnanti. E se a livello internazionale il price-rent ratio generalmente accettato come massimo è di 300, nella città chiave della Cina di solito sta sopra il 400, in alcuni casi supera il 600 e talvolta arriva anche a più di 1000. Tuttavia, proprio scaricando i costi della bolla speculativa sugli affettuari, il rapporto prezzo-affitto è considerato calante, ed ecco perché gli investimenti immobiliari rimangono così redditizi nel Paese.

Alcuni netizen hanno calcolato che, in zona Yuhuatai a Nanchino l’affitto più alto per un appartamento di 130 metri quadri ben rinnovato è di 3000 yuan al mese. Ovvero circa 23 yuan al mese per ogni metro quadro, 276 yuan ogni anno. Calcolando un rendimento delle azioni al 5%, il valore di questo capitale sarebbe pari a 276/0,5 = 5520 yuan. […] Continuando a fare i conti, se l’affitto salisse a 3500 yuan al mese, allora l’affitto per metro quadro ogni anno sarebbe di 312 yuan e, se il rendimento delle azioni non cambia, questo appartamento andrebbe acquistato a 6240 yuan al metro quadro… Ora, pensate che trovereste mai una casa così economica da comprare in una città cinese di primo livello in centro?!

L’aumento degli affitti è uno dei fattori che segnalano l’aumento del costo della vita nelle grandi città cinesi. Come mai nonostante il costo della vita sia così elevato nelle grandi città, tutti vi affluiscono per viverci? La ragione, inutile dirlo, è che nelle grosse città sono radunate tutte le risorse amministrative, sociali ed economiche. E se da una parte il costo della vita è alto, dall’altra  nelle città le opportunità sono molte. Ragionando sempre in termini di proporzioni potremmo dire che il “costo” relativo delle opportunità è minore che altrove.

Gli abitanti in possesso del certificato di residenza permanente appartenenti ai ceti più poveri, potendo godere delle maggiori garanzie previdenziali che sono state portate nelle metropoli dallo sviluppo economico, non hanno intenzione di abbandonare le grandi città.

Gli studenti delle migliori università cinesi preferibilmente si indirizzano verso l’Europa o gli Stati Uniti. Ma il numero enorme di coloro che rimangono nelle città per tentare di iniziare un lavoro, tuttavia non intende rassegnarsi a città di seconda o terza grandezza. Questo non è affatto un problema di comprensione della situazione da parte degli studenti ma si tratta di una scelta ragionevole che nasce da un considerazione attenta delle opportunità e delle risorse.

Gli investitori del settore immobiliare che fanno aumentare il costo degli affiti, infine, sono l’espressione di chi gode dei vantaggi offerti da una grande città. Se la Cina non riesce ad abbattere la barriera dei permessi di residenza permanente, se il sistema di garanzie sociali non riesce a uniformarsi in tutto il paese e se le risorse continuano a concentrarsi tutte nei grandi centri, allora la sopravalutazione esagerata nelle grandi città non farà che aumentare colpendo ora gli affittuari ora i pensionati, ecc..

Infine, ed è una questione fondamentale, il nostro Paese manca completamente di leggi che tutelino gli affittuari. Paesi come la Germania, il Canada hanno delle ottime tutele legislative per chi vive in affitto. In Germania ad esempio […]

Da noi invece chi vive in affitto, di fronte al progressivo aumento dei costi, o “vota con i piedi” [i.e. si spostano altrove, ndt] o resiste e ancora resiste, formando così il popolo dei senza scelta.